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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3600 萬
參考單價：36.13 萬/坪
地址：台南市歸仁區大順街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 3廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：99.63 坪 (不含車位面積)
主建物面積：85.36 坪
附屬建物面積：14.27 坪
土地面積：36.97 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
屋齡：26 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：歸南國小
鄰近公園：歸仁運動公園
生活機能：歸仁市場
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：歸仁大順街透天物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 生活機能完善：步行即可到達歸南國小，滿足學區需求；鄰近市場與全聯超市，日常採買極為便利。 2. 空間規劃龐大：整棟銷售共 4 層樓，主建物近 86 坪，格局為 7 房 3 廳 4 衛，適合多人口家庭或需要大量儲物空間的買家。 3. 用途彈性高：地目為住商用，且廣告提及歡迎診所入駐，提供居住與經營雙重可能性。
劣勢	1. 屋齡較老：房屋建於約 26 年前，可能面臨管線老化、外牆滲漏或設備汰換問題。 2. 採光朝向不佳：物業主要方位朝北，日照時間相對較短，冬雨季節恐有陰濕感。 3. 單價偏高：參考單價近 36.13 萬/坪，對於歸仁區而言，屬於高標物，需考量後續增值潛力。
機會	1. 收租或經營收益：房間數多且空間大，適合隔間成套房出租，或改為診所、補習班等商業用途以創造營收。 2. 區域發展：歸仁區鄰近台南科技園區與高鐵站，長期人口流入可能帶動房價支撐。 3. 翻新潛力：若買家有預算進行全面翻修，可改善老屋外觀與機能，提升居住品質或轉手價值。
威脅	1. 總價門檻高：總價達 3600 萬元，對購屋者的貸款條件要求較高，且利息支出負擔較重。 2. 老屋流動性風險：老舊透天厝在二手市場的交易週期通常比新房長，若未來急需轉手，可能不如新案好賣。 3. 維護成本增加：隨著屋齡增長，潛在的整修費用（如防水、電路更新）可能超出預算。

2. 物件評論

此物件總價達 3600 萬元，主要賣點在於「大坪數」、「黃金地段」與「住商彈性」。對於購屋者而言，這是否值得購買，取決於您的核心需求。

若您是家族成員眾多、有學區需求，或是打算投入租金市場/經營診所的投資客，此物件地理位置優異，生活機能成熟，能提供高實用性與潛在收益空間，具備購買價值。然而，若您偏重**居住舒適度（如採光）**或希望房子是全新狀態，26 年屋齡且朝北的缺點將成為長期痛點。此外，高總價帶來的貸款壓力與老屋維修風險也需預先評估。

綜合而言，這是一個適合特定需求的高門檻置產標的。建議您在決定前，務必現場確認採光狀況、周邊噪音干擾以及詳細檢查房屋結構安全，並核算後續翻修預算是否超出總價負擔能力後，再行議價成交。